任意売却の流れ
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任意売却とは
任意売却の流れに関する各論的説明に入る前に、「任意売却とは」どのようなものを指すのか、「競売との違い」等について簡単に整理しておきましょう。
任意売却の定義
任意売却とは、債務者が住宅ローンや借入金を返済することが困難になった場合において、債務者が所有する物件としての不動産を競売によることなく第三者に売却し、その売却代金を住宅ローン等の返済に充当する手続きをいいます。
当該物件の所有者が不動産会社や金融機関と連携して第三者に対して売却を行い、通常の市場価格に近い金額で売却できることに特色があります。
競売との違い
競売は、任意売却とは異なり、物件の売却価額が低額となることが多く（8割から9割程度となるのが相場です）、債務者としては債権者に対する十分な返済資金を得ることができない場合が少なくありません。その結果、債務者としては債権者より当該不動産の強制退去を求められ、家屋等の明渡しをしなければならない事態に直面するおそれがあるのです。
これに対して、任意売却は、滞納後、金融機関から「期限の利益の喪失」の通知書が到着してから任意売却を実行するための手続きに着手することができるのです（もちろん、任意売却の手続きは後述のように簡易なものではなく、高度な専門性があることに加え、時間との勝負という面があることも事実です）。
このため、競売がなされる前に任意売却により物件を第三者に対して売却することが実現すれば、結果的に市場価格に近い価格で売却でき、競売によるよりも多くの返済資金を得ることができます。
手続きの流れ
上記のような魅力を持つ任意売却は、実務上、どのような流れで進められていくのでしょうか。以下では、任意売却の手続きの流れを具体的に見ていくことにしましょう。
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金融機関からの督促状
まず、債務者は金融機関に対し、ローンの返済に関し、毎月所定の金額を支払うことが必要です。この場合に、債務者が金融機関に対して所定の金額の支払いを適切に行わない場合には、当該金融機関より債務者に対し、督促がなされます。
金融機関の債務者に対する督促の方法は、電話やはがき等によりなされるのが通常です。
債務者が金融機関より督促を受けたにもかかわらず、これに応じて返済対応を行うことなく、放置した場合（3か月から6か月程度）には、債務者は「期限の利益」を失うことになります。
債務者は、期限の利益を失った場合、債務を分割で支払うことはできず、一括返済しなければならないので注意が必要です。この場合、債務者は、一括返済するだけの資力を持たないことがほとんどでしょう（一括返済することができるのであれば、そもそも所定の返済を怠るはずがないからです）。
債務者が期限の利益を失い、金融機関に対する一括返済をすることができない場合には、金融機関主導による競売手続が開始されることになります。
債務者としては、競売に関する上述の不都合を避けるためには、競売手続きが開始される以前の段階で任意売却という方法を選択するのです。
金融機関にとって競売は、ある意味で日常的なものであり、手続きについてもマニュアル類が完備しており、金融機関の社員にとっても手慣れたものであるといえます。
そうした中で債務者が競売を避けて任意売却による不動産の売却を進めるためには、時間との勝負であることを強く意識する必要があります。
よって、債務者としては、金融機関から督促状等が届いたならば、迷うことなく、直ちに任意売却に関する経験と実績の豊富な不動産会社またはそのような不動産会社と提携している弁護士に相談することをおススメします。弊事務所にご相談いただければ、任意売却を専門とする不動産会社をご紹介することができます。
不動産会社との仲介契約の締結および対応相談
債務者が競売手続を回避して、任意売却による不動産売却を行うためには、任意売却の実務経験の豊富な専門的知見を有する不動産会社との間で不動産売買仲介契約を締結する必要があります。
任意売却を成功に導くうえで重要なことは、売却対象となる不動産に担保権（ 抵当権）が設定されているため、抵当権者との間で交渉を行うことが不可欠であるということです。
すなわち、抵当権者は、少しでも多くの債権額を回収しようとしますし(金融機関にとって債権が回収不能になるということはあり得ない選択肢です）、他方、不動産の買主としては、抵当権という負担付きの不動産はリスクのあるものであり、買い受けるとしても可能な限り安価で取得したいと考えるものです。
このため、債務者が任意売却を実行し、これを成功に導くためには、単に買い主を見つければよいのではなく、抵当権者が希望し、期待する売却価格を上回るような買受価額を提示してくれる買い主を探し出す必要があるのです
任意売却交渉を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。
債務者が独力でこのような事項を時間的な制約の中で何一つ漏らすことなく整備し、実行することができるでしょうか。
答えは明らかだと言ってよいでしょう。
そうです。債務者が一人でこうした対応をとることは、ほぼ不可能だといえます。
それゆえ、債務者が任意売却という方法によることを希望するのであれば、任意売却に関する知識と経験が豊富なプロによる支援が不可欠なのです。
住宅ローン残高確認
債務者が任意売却について、不動産会社や弁護士の支援を受けるとしても、債務者自身がしっかりと対応・準備する事項は少なくありません。
まず、債務者が金融機関に対して負っているローンの残債務がどれだけあるのか、そのローン残高を的確に把握しておくことが必要です。
なぜかというと、仮に任意売却を行い、第三者に対する不動産の売却が実現したとしても、その売却価額のみでは金融機関に対する債務の支払いに必要な資金を準備することができないということも十分にあり得るからです。そして、その場合には、その後も金融機関に対して返済をし、完済する必要があり、そのための返済計画も併せて準備していく必要があるのです。
ローン残高は、金融機関のウェブサイトや残高証明書等により把握することができますので、自身のローン残高が分からない債務者は、今すぐ調べておいてください。
もし、債務者の手元に残高証明書等が見つからない場合には、金融機関に連絡し、残高証明書を発行してもらうと良いでしょう（金融機関にとって残高証明書の発行・再発行は、日常的な業務です。多くの場合、金融機関より手数料等を要することなく無料で再発行してもらえるはずです）。
金融機関より任意売却の許可を得る
債務者が競売によることなく、任意売却による不動産の売却を実現するためには、すべての金融機関から任意売却を行うために必要となる許可を得る必要があります。
許可を得るために必要となる期間は、残債や債権者（抵当権者）の数にもよりますが、概ね1か月程度だと考えておけば良いでしょう。
債務者は、不動産売買仲介契約を締結した不動産会社と協力しながら、不動産の売却価格分配案および自身の生活状況に係る説明・交渉用の資料を作成します。
そして、それらの資料を材料にして金融機関と任意売却に移行するための交渉を行うことになります。金融機関は、債務者のローン残債をもとに、不動産の売却予定額が果たして実現可能な金額なのかどうか、売却予定額とローン残債との間にどの程度の乖離があるか、さらに残債の返済方法と返済計画の現実性等について独自に審査を行います。
この場合に、金融機関が債務者の立案した返済計画の具体性や現実性に疑問を抱かれてしまうと、任意売却の許可を受けることができなくなるおそれがあります。よって、金融機関に対する説明資料の作成においては、専門家によるチェックが不可欠であり、任意売却を成功に導くうえで重要な事柄であることを再度認識しておいてください。
読者においては、金融機関との交渉について非常に不安を感じているかもしれません。実際の金融機関との交渉ないし調整は、不動産会社が主導して進めていくことになりますので、必要以上に不安を覚える必要はありません。
ただ、債権者である金融機関が複数である場合には、不動産売却代金の分配方法をどうするか、不動産会社と慎重に相談ないし協議をして立案していくことが不可欠であることには十分留意する必要があります（金融機関に対し、一部であったとしても債権放棄をしてもらうことは、ほぼ無理であると考えておきましょう）。
近年では、市町村が固定資産税の滞納等を理由として不動産の差押えをすることが多く見られます。そして、債務者側が市町村に対し、差押えの解除を求める場合における市町村が提示する解除のための条件が厳しくなる（ハイボール）傾向があります（滞納税額全額の返済がない限り、差押えを解除してくれない市町村が増加しているのです）。
市町村対応の中で最も面倒なことは、市町村が取引の前日などに差押えを行ってくる場合があることです。
この場合には、取引（決済）は中止とならざるを得ず、市町村との間で再度交渉をし直すことになります。
市町村対応は、事案ごとに対応の急所が異なります。このため、債務者の中で税金の滞納が生じる恐れのある場合には、直ちに弊事務所にご相談ください。
市町村対応に限ったことではありませんが、任意売却については時間の制約の中で的確に手続きを進める必要があります。その手続きの前に生じた解決すべき課題については早め早めの対応が不可欠です。その意味でも弊事務所への早期相談をおススメします。
任意売却の手続き開始
金融機関から任意売却の許可を得ることができたならば、大きな関門を1つ突破したといってよいでしょう。
次は、不動産会社が買主の募集を開始します。不動産の売却までの期間の目安としては、売買開始から2か月から半年程度が一定の相場であると考えておくと良いでしょう（不動産物件の状況や時期にもよるので、この点は不動産会社からの説明に従ってください）。
債務者は、不動産会社が買主を募集している間、不動産売却のために必要となる書類を整理し、揃えておくと良いでしょう。以下にその書類を例示しておきます。
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加えて、債務者は、関係資料と併せて税金の滞納額、マンションの管理費の滞納額、引越しの要否等を確認しておくと良いです。
物件の買主が決定した場合には、不動産会社が買付証明書を準備・作成します。債務者（売主）と買主の双方の合意が形成されたならば、債務者より金融機関に対して買付価格を金融機関所定の方法により報告し、金融機関より物件を売却することの可否を判断してもらいます。
金融機関による任意売却の承諾を無事に得られた場合には、不動産会社は不動産売買契約締結に向けて、契約書や重要事項説明書等の関係書類を準備するとともに、契約締結・決済の日程調整を行います。
不動産売買契約締結および決済
債務者（売主）と買主との間で不動産売買契約を締結するとともに、決済日を調整し、決定します。通常の実務においては、おおよそ1か月以内に決済されると考えておけば良いでしょう。
所有権移転登記等
次は、不動産の所有権移転登記を行います。所有権移転登記を適切に行うことにより当該不動産の所有権を第三者に対抗することができるので、非常に重要な手続きであるといえます。
不動産の所有権移転登記は、決済時に司法書士が対応します。司法書士に対する委任状の提出等が必要になりますが、この点については、司法書士または不動産会社より指示がなされますので、その指示に従えばよいです。
司法書士は登記手続きのプロであり、法務局で必要な手続きを行ってくれます。
この点、弊事務所に依頼していただければ、協力関係にある司法書士が抵当権の抹消や所有権移転等の登記手続を行います。
新生活のスタート
不動産の所有権移転登記がなされれば、任意売却は完了となります。
債務者は、不動産を売却した後においては、引越しをする必要が出てくると思われますので、任意売却の手続き準備中に転居先を探しておき、引越し先の賃貸借契約等を行い、決済前に引越しを済ませておくとよいでしょう。
この場合に、債務者が決済前に転居することが困難な事情がある場合には、不動産業者または弁護士に相談し、不動産の買主と交渉してもらってください。
交渉次第では、決済後数週間程度、不動産明渡しの猶予をしてもらえる可能性もあります（もっとも、売買契約の条件に影響が生じることもあり得ますので、注意が必要です）。
その後、債務者は新たな生活をスタートさせていくことになりますが、任意売却後においても残債務が生じる場合には、支払い計画に従い、完済に向けて返済をしていくことになります。
任意売却の留意点
任意売却の流れは、上述のとおりですが、手続上、債務者が留意しておくべき事項がありますので、よく読んでおいてください。
金融機関の承諾を得ないと任意売却を行うことはできない
まず、任意売却を行うにあたって、金融機関の承諾を得ない限り、債務者の意思のみで任意売却を進めることはできないのです。債務者がどれだけ任意売却を行うことを希望したとしても、です。
このため、債務者としては、金融機関から承諾を得るために必要な情報を詳細かつ正確に説明および関係資料の提出を行うことが非常に重要であるとともに、任意売却を行ううえでの大前提であることに留意してください。
金融機関が債務者の信頼性に対する疑念を持たれてしまった場合には、任意売却を行うことは困難なのです。その意味でも残債が生じる場合における任意売却後の返済計画を含め、その実行可能性・実現可能性について、不動産業者や弁護士による第三者目線、専門家目線でのチェックを受けておくことが任意売却を実現するうえで重要な鍵となるでしょう。
債務者が想像する以上に金融機関の目線は高く、厳しいものであると考えておく必要があります。
任意売却の売却期間は金融機関が決定する
任意売却の売却期間についても、金融機関の同意を得て進める必要があります。金融機関は、不動産に対する競売手続の申立権を有しています。言い換えると、金融機関は任意売却に対する拒否権ないし任意売却の期限の決定権を持っているといえるのです。
売買契約についても金融機関の確認を得る
債権者から任意売却の手続きを進めることについて承諾を得たとしても、まだ安心することはできません。買主との間の不動産売買契約の契約条件についても金融機関の確認を得る必要があります。
この点については、任意売却の経験が豊富な不動産会社であれば、金融機関が重視する契約条件を察知することができますので、基本的には不動産会社の指導に従えばよいです。
重要なことは、売買手続中においても、金融機関に対してこまめに連絡ないし報告を行い、信頼関係を維持することです。
法律専門家としての弁護士の起用がおススメ
任意売却は、債務者が不動産会社に相談することにより、金融機関との交渉を含め、適切に進めていくことが可能です。
もっとも、個別の事案によっては任意売却の実務経験が豊富な不動産会社であったとしても、金融機関との対応が困難な場面に直面することもないではありません。
こうした場合に備えて、任意売却はもちろん、破産・再生事業に関する法理論と実務経験が豊富な法律専門家としての弁護士のアドバイスを加えることで打開策が開けることが少なくありません。
弊事務所は、任意売却案件を多く扱ってきており、近時の任意売却の傾向や金融機関が重要視する事項を十分に把握しておりますので、債務者のお力になることができます。不動産会社との提携関係にもあるので、不動産会社の選定に迷うこともありません。
参照ページ
まとめ
この記事では、任意売却の流れと注意点について解説しました。任意売却は債務者の再出発にあたり、極めて重要です。競売手続きを避け、任意売却を進めるには時間との勝負になります。また、金融機関の理解と信頼関係の構築・維持という課題もこなしていく必要があります。
経験豊富な不動産業者と弁護士を起用することが成功の鍵であるといえます。
