家を売らずに債務整理をするときの選択肢
弊事務所には、借金問題にお困りの方がたくさん来所されます。
そんな相談者の方が第一におっしゃるのが「家を売らずに借金問題を解決できませんか？」という言葉です。
実は、家を残しつつ借金問題を解決するのはとても難しいことなのです。
例えば、破産手続きを進めている方の場合、そもそも破産という手続き自体が「持っている資産を全て換金しても借金を返すことができません。だから、今残っている借金をなくしてください」というものです。
よって、自宅だけは残したいという希望はほとんど叶えることができないのです。
ただし、家を残しつつ債務整理をする方法が全くのゼロというわけではありません。
いくつかの方法を使えば、家を残しながら債務整理が可能です。
しかし、全ての方に「家を残せる方法」をご提案できるわけでもないのです。
事態が深刻化してから弁護士に相談していただいても、どうにもならず破産しかご提案できない場合もあります。
様々な選択肢を提供させていただくためには、「早期の相談」が鍵となります。
本記事では、弊事務所でご提案できる「家を残しながら債務整理をする方法」について説明します。
Contents
５つの選択肢
弊事務所でご提案できるのは、以下の５つの方法です。
①個人再生（住宅条項付）
②経営者保証ガイドライン
③任意売却（親族間売買）
④任意売却（リースバック）
⑤リバースモーゲージ
この５つのうち、①個人再生（住宅条項付）は裁判所を通じた方法です。それ以外の②～⑤は、すべて裁判所を通さずに行う方法です。
以下、それぞれを説明します。
個人再生（住宅条項付）
個人再生とは、裁判所に再生計画を提出し、その計画に対して認可決定を受けることで、借金を大幅に減額してもらう手続きです。
自己破産の場合は、裁判所からの免責決定を受けると支払いの義務はなくなります。個人再生の場合は減額された借金を３年程度かけて返済し、残りの借金については支払い義務がなくなるというものです。
個人再生の中でも、住宅条項と言われるものを利用できれば、家を残しながら借金の支払いが可能です。
住宅条項とは、正式名称を住宅資金特別条項、別名を住宅ローン特例といいます。
住宅ローン特例を簡単に説明すると、住宅ローンについては従来どおりに支払いを継続するかわりに、自宅の処分を避けられるというものです。
つまり、住宅ローンはこれまで通り支払い続け、それ以外の借金だけを個人再生で減額したり、分割払いにしたりするという方法です。
住宅ローン以外の借金は、大幅な減額や分割払いが認められやすい傾向にあります。
よって、住宅ローン特例を使うことで、全体の債務整理自体も円滑に進められるのです。
経営者保証ガイドライン
そもそも経営者保証とは、中小企業の経営者が金融機関からお金を借りるときに経営者やその家族が保証人となることを指します。
この経営者保証は、経営者自身に大きな負担をかけ、中小企業の発展を害する原因となっていることから、保証に関するガイドラインがつくられました。
それが、経営者保証ガイドラインです。
経営者保証ガイドラインには、
（１）法人と個人が明確に分離されている場合などに、経営者の個人保証を求めないこと
（２）多額の個人保証をおこなっていても、早期に事業再生や廃業を決断した際に一定の生活費等
（従来の自由財産99万円に加え、年齢等に応じて約100～360万円）を残すことや、
「華美でない」自宅に住み続けられることなどを検討すること
（３）保証債務の履行時に返済しきれない債務残額は原則として免除すること
が明記されています（中小企業庁HPより）
これを見ると、（２）のなかに「華美でない」自宅に住み続けられることなどを検討することという文言が入っています。
このガイドラインを上手く活用することで、中小企業の経営者様は、自宅を残しながら債務整理を行うことができるのです。
経営者保証ガイドラインのより詳しい説明は、弊事務所の法人破産専門サイト内の記事「経営者保証ガイドラインについて」にありますので、ぜひ参考にしてください。
任意売却（親族間売買）
任意売却とは、売却したお金を全額使っても住宅ローンが返済できない状況の家を、金融機関からの合意を得て売却する方法です。
住宅ローンの延滞が続くと、債権者（ローンを組んでいる銀行など）には、担保となっている住宅そのものを売却してローンを返済するよう求める権利があります。
この、担保となっている住宅を強制的に売却することを「競売」と言います。
競売には、住宅所有者の同意はいりません。
そのため、自宅を競売された方は、「家を取られた」という気持ちになり、精神的な負担がとても大きくなります。
一方、任意売却は、住宅所有者の意思で自宅を売却する方法です。自宅を出る時期を調整できたり、売却額の中から引っ越し費用を捻出することも可能です。
また、競売手続きが途中まで進んでいる場合でも、任意売却手続きを進められるため※注１、多くの方が利用する制度です。
任意売却については、「任意売却とは」の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
※注１：ただし、任意売却手続きを始めたからといって、競売手続きが止まるわけではありません。よって、すでに競売手続きが始まっている場合、速やかに任意売却を進められるよう尽力しなくてはなりません。
なかでも、親族間売買という形を取れば、形の上では自宅は売却しますが、そのまま住み続けられます。
親族間売買というのは、本来任意売却では投資家などの第三者が物件を購入するところを、親族に購入してもらうという手法です。
物件の所有権は親族にうつりますが、親族の了解を得られれば、そのまま住むことができるのです。住み続ける方法も、家賃を支払って住む方法と無償で借りる方法どちらでも可能です。
ただし、この親族間売買にはデメリットもあります。
・余力のある親族が近くにいるか
・親族が買い主の場合、買取価格に対して債権者の目が厳しくなる
などの問題が発生するのです。
そもそも、物件の購入にはまとまった資金が必要です。大きな額を出す余力のある親族が周りにいるかというのが一つネックとなります。
また、親族が買い主となる場合、債権者（銀行など金融機関）は、価格に特に厳しい目を向けるようになるため注意しなくてはなりません。
任意売却（リースバック）
リースバックとは、「セールス＆リースバック」の略です。一言で表すと、「賃貸契約つき売却」となります。
先程、親族間売買についてお話したとき、「本来、任意売却では投資家が物件を購入する」との説明をしました。
リースバックでは、新しい買い主となる投資家と賃貸契約を結んで、家賃を払いながら自宅に住み続けるというものになります。こちらも、親族間売買と同じように、所有権は手放すものの、居住権は維持できる方法となります。
任意売却された物件を買う投資家にとって、誰も購入した家に住まない「空室リスク」というのは、できるだけ避けたいものです。
しかし、リースバックであれば、元所有者が家に住み続けることが確約されています。
空室になることもなく、定期的な家賃収入を得続けることができるため、投資家側にもメリットがあります。
そのため、リースバックであれば、買い手がつきやすいのです。
その他にも、最初の売却時に約束ごとを取り決めておけば、後ほど自宅を買い戻すこともできます。
一方でデメリットもあります。
まず、毎月家賃を支払わなくてはなりません。リースバックによる賃貸契約では、相場よりも高めの家賃が設定されるケースが多いです。そのため、家賃の支払いが今後の負担となってくる可能性があります。
さらに、居住に際してのルールは所有者である買い主が決めます。定められたルールに従いながら生活していかなくてはなりません。
リースバックについては、以下の「セールス＆リースバックとは」という記事で詳しく解説しています。よければ、参考にしてみてください。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、最近注目されている高齢者向けの不動産担保ローンのことを指します。
契約者が亡くなったあとに自宅を売却して返済することを前提に、自宅の売却査定額の50％～60％の融資を受けられます。
契約者が存命の間は、毎月利息分だけを返済するだけでよいのです。
通常のローンであれば、最初にまとまった額を借りて、毎月少額づつ返済していくのがスタンダードな形式です。
しかし、リバースモーゲージでは、少額のお金を複数回借りて（あるいはまとまった額を借りることも可能）、契約者の死後に自宅を売却して一括返済します。
このように、スタンダードなローンと順序が逆になるため「リバース（逆）モーゲージ（担保）」という名前がつけられているのです。
リバースモーゲージの活用方法は様々で、毎月少しずつお金を借りて生活費として使う方や、まとまった額を借りて住宅ローンやその他の借金を返済する方、有料老人ホームの入居費用とする方などがいます。
リバースモーゲージを活用することで、返済が滞っている借金を減らすことができます。
また、自宅の売却は契約者が亡くなったあとなので、今までどおり自宅に住み続けられます。
一方リバースモーゲージのデメリットとして、
・高齢者向けサービスのため、年齢制限があるケースが多い
・相続人の同意が必要な場合が多い
・長生きリスク、評価額変動リスクがある
などがあります。
まず、リバースモーゲージはもともと高齢者が生活資金を調達するために作られた制度です。よって、多くの金融機関で年齢制限があります。55歳以上の方が利用できるケースが多いです。
そして、リバースモーゲージを利用する際には、相続人の同意が必要です。リバースモーゲージは、将来相続人が引き継ぐであろう自宅の売却を前提としたローンです。場合によっては、売却作業を相続人が行わなくてはならない可能性もあります。そのため、多くの金融機関では契約時に相続人の同意書の提出を求めています。
また、長生きリスクや評価額変動リスクもあります。長生きリスクとは、契約者が想定以上に長生きした場合、当初の融資可能限度額だけでは資金が足りなくなってくる可能性があるというものです。
また、自宅の査定額は数年に一度改められるため、何らかの理由で評価額が一気に減額した場合、融資可能額が減少したり、超えてしまうリスクがあるのです。
その他のリバースモーゲージの特徴や、メリット・デメリットについては以下の「リバースモーゲージとは：高齢者向けの不動産担保融資」の記事を参考にしてみてください。
借金にお悩みなら早めに弁護士に相談を
借金で悩んでいるが、家を手放したくない、そう思っているのであれば、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
弊事務所に債務整理の相談に来られる依頼者様の多くが、「ご自分でギリギリまで対応しようとしたが、どうにもならず弁護士に依頼しにきた」という方です。
ご自身一人で借金問題を抱えることは、身体的・精神的に大きな負担がかかります。
さらに、もうどうにもならないところまで事態が悪化してしまい、弁護士としても「自己破産」という選択肢しか提案できなくなってしまうリスクもあります。
家を残したいという希望が強いのであれば、より早めの相談が解決の鍵となってくるのです。
初回相談料は無料ですので、お気軽にご連絡ください。
連絡先は下記バナーをご確認ください。
